המשכנתא שלי
המשכנתא שלי
מה היא המשכנתא שלי ?
לפני שנדבר על המשכנתא שלי כדי שנדבר על מה זו משכנתא באופן כללי .
המשכנתא היא – היא הלוואה לדיור שהיעוד שלה לממן רכישה של נכס (דירה , בית , משרד , חנות , קרקע).
משכנתא בנקאית יכולה להינתן לא רק לצורך רכישה של נכס (חדש, יד שנייה או לצורך השקעה), אלא גם לצורך בנייתו, במידה וקיים שטח שעליו ניתן לבנות.
בשונה מהלוואה רגילה, משכנתא מורכבת מתמהיל שבתוכו נמצאים מספר מסלולים, שעליהם נפרט בהמשך , שכל אחד מהם הוא הלוואה עצמאית עם תנאים שונים ביתרונות ובחסרונות של כל מסלול , כך שניתן לכסות מסלול כזה או אחר על פי תנאי ההלוואה , שוני נוסף הוא כי הלוואת המשכנתא ניתנת לתקופת זמן ארוכה בדרך כלל של בין 10 ועד 30 שנה, לעומת הלוואות רגילות הניתנות לתקופות קצרות יותר של מקסימום 10 שנים , פרט נוסף שצריך להתייחס במשכנתה הוא אחוז המימון מערך הדירה , דבר שלא קיים בדרך כלל בהלוואות רגילות .
עוד נוסיף כי הריבית על משכנתא בדרך כלל נמוכה יותר מאשר ריבית על הלוואה רגילה וזאת מכמה סיבות ובין היתר, המשכון שנרשם לטובת הבנק, הסכום הגבוה הניתן ללווה וביטחונות נוספות שהבנק מקבל.
הגבלות ותנאים בעת לקיחת משכנתא !
הליך לקיחת משכנתא הוא לא בהכרח קל, הפיקוח על הבנקים בבנק ישראל מסדיר את כל תחום המשכנתאות בישראל וקובע, בין היתר, הנחיות והוראות שונות לעניין מתן אשראי לצרכי דיור ללווים.
אלו הם התנאים העיקריים:
- שיעור מימון מקסימלי משווי דירה– עד 75% לרוכשי דירה יחידה, עד 70% למשפרי דיור ועד 50% למשקיעים בדירה.
- תמהיל משכנתא– חייב לפחות 33% מסלול של ריבית קבועה ואת 67% הנותרים ניתן לבחור איזה סוג של מסלולים אנו רוצים לקחת
- תקופת הלוואה– התקופה המקסימלית האפשרית ללקיחת משכנתא 30 שנים למרות שמומלץ ורצוי פחות .
- גובה החזר חודשי– כולל עלויות נוספות, לא יעלה על 50% מההכנסה החודשית הפנויה של הלווה לא מומלץ לעבור את 40% מההכנסה החודשית.
עם זאת, בנק למשכנתאות רשאי לקבוע תנאים נוספים ללקיחת משכנתא העולים על התנאים שנקבעו על ידי בנק ישראל.
כמו כן, לכל לווה יש פרופיל אשראי כך שהבנק יכול לאשר או לא לאשר הלוואה כזו בהתחשב בנתונים נוספים שיש לו על הלקוח.
איפה לוקחים משכנתא?
משכנתא היא הלוואה לדיור הניתנת בדרך כלל על ידי הבנקים למשכנתאות בישראל. אולם, כאשר מתייחסים לבנקים של משכנתאות, הרי הכוונה היא בנק מסחרי רגיל בישראל, שיש לו מחלקה העוסקת בתחום המשכנתאות בכלל. כאמור לעיל, על בנקים למשכנתאות, יש פיקוח של בנק ישראל שקובע תנאים והנחיות שונות לגביהם.
אולם, ניתן גם לקבל משכנתא באמצעות חברות ביטוח בישראל, חברות ביטוח מסוימות מזמן כבר לא רק מספקות שירותי ביטוח והן מציעות, על ידן או על ידי חברות בת או קשורות, הלוואות שונות ובין היתר גם משכנתא לרכישת דירה.
חברות הביטוח בישראל מפוקחות על ידי רשות שוק ההון ביטוח וחיסכון.
כמה משכנתא צריך לקחת- מה השווי האמיתי של העסקה ?
בבואכם לקחת משכנתא מבנק למשכנתאות או מחברת ביטוח, עליכם לדעת כמה באמת משכנתא אתם צריכים לקחת.
חשוב לוודא מהו השווי של הנכס שברצונכם לרכוש וכמה הון עצמי יש לכם.
התשובה תספק לכם מידע מהו שיעור המימון שיש לקחת מהבנקים.
אולם, שוויו של הנכס במקרה זה לא מספיק, וקיימים גם עלויות נוספות הנגזרות כתוצאה מלקיחת משכנתא. עלויות אלו הם:
- דמי תיווך– רכישה של דירה בה מעורב באופן פעיל מתווך מקרקעין, מחייבת בתשלום דמי תיווך של עד 2% משווי הנכס.
- שכ"ט עו"ד– עורך דין בודק את הדירה ובעליה, מבצע את הסכם הרכישה ומסייע בחתימה, יש לשלם לו כ-0.5% משווי הנכס.
- עלות יועץ משכנתא– הלוואה לדיור היא לא דבר פשוט וקל ולא כל אחד בקיא בו, יועץ משכנתה מקצועי יודע לסייע ללווה ולפעול לחיסכון עתידי לטובתו, עלותו נאמדת בכמה אלפי שקלים.
- עלות שמאי מקרקעין– שמאי מעריך את שווי הדירה מה שמשפיע מאוד על המשכנתא, עלותו דרך הפנייה מהבנק מתחילה ב700 ₪ ויכולה להגיע עד כ1500 ₪ לעומת זאת דרך פניה פרטית יכול להגיע גם ל3500 ₪ .
- מס רכישה– רשות המסים מעורבת בתהליך ומחייבת את רוכשי דירות ונכסים בתשלום מס רכישה על פי ערך הדירה ופרופיל הרוכש.
- ביטוח משכנתא– בנק למשכנתאות מחייב את הלווה לבטח את הדירה בביטוח שנקרא ביטוח משכנתה, המכסה את הלווה ואת הבנק במקרה של פטירת אחד מבני הזוג שלקחו את ההלוואה או במקרה של נזק משמעותי לדירה.
- עמלות הבנקים– עמלת פתיחת תיק לרוב העלות היא 360 שח יש מקרים שהבנק לוקח 0.25% לפי שווי המשכנתה לפתיחת תיק
- טאבו / רשם המשכונות – עלויות נוספות הן עמלות רישום בטאבו ורישום משכון לטובת הבנק, מדובר על כמה מאות שקלים.
- מעבר דירה והובלה– עלות נוספת היא הובלת הציוד והמטלטלין לדירה החדשה, עלות מעבר דירה תסתכם בכמה אלפי שקלים.
- שיפוץ הדירה– עלות נוספת ולא בהכרח עלות ישירה היא מחיר שיפוץ דירה. במקרה שיש לשפץ את הדירה טרם כניסתכם אליה או במהלכה. בדרך כלל נאמדת בכמה אלפי שקלים ועד כמה עשרות שקלים.
- עלויות אחרות– עלויות נוספות שלא נכללו כאן, כדוגמת התחברות לחברות התקשורת, ספקי גז, חברת החשמל, חברת המים, ארנונה. בנוסף, מי שעדיין שוכר דירה, יאלץ לשלם את דמי השכירות עד גמר ההסכם או עד הבאת שוכר אחר באותם תנאים, על פי ההסכם מול המשכיר.
הלוואה לדיור הניתנת בדרך כלל על ידי הבנקים למשכנתאות בישראל. אולם, כאשר מתייחסים לבנקים של משכנתאות, הרי הכוונה היא בנק מסחרי רגיל בישראל, שיש לו מחלקה העוסקת בתחום המשכנתאות בכלל. כאמור לעיל, על בנקים למשכנתאות, יש פיקוח של בנק ישראל שקובע תנאים והנחיות שונות לגביהם.
אולם, ניתן גם לקבל משכנתא באמצעות חברות ביטוח בישראל, חברות ביטוח מסוימות מזמן כבר לא רק מספקות שירותי ביטוח והן מציעות, על ידן או על ידי חברות בת או קשורות, הלוואות שונות ובין היתר גם משכנתא לרכישת דירה.
חברות הביטוח בישראל מפוקחות על ידי רשות שוק ההון ביטוח וחיסכון.
אז, מה משפיע על גובה ההחזר של המשכנתא?
קיימים 3 משתנים עיקריים במשוואה של הלוואה רגילה והיא:
- גובה ההלוואה (המשכנתא במקרה זה) – ככל שנדרש סכום גבוה יותר, כך העלות גבוהה יותר.
- גובה הריבית – ככל שהריבית גבוהה יותר, כך העלות גבוהה יותר.
- משך הזמן של פריסת ההלוואה – ככל שמשך זמן ההלוואה גבוה יותר, כך ההחזר הסופי יהיה גבוה יותר.
עם זאת, מכיוון שמדובר על משכנתא, יש כמה פרמטרים נוספים שמשפיעים על ההחזר החודשי ועל ההחזר הכללי והם:
- אחוז מימון (היחס בין גובה המשכנתא לבין ערך הדירה) – ככל שהבנק נדרש לתת יותר כסף על אותה הלוואה, הוא ידרוש ריבית גבוהה יותר, ולכן גובה הריבית לעיל תוגדל. יש מדרגות אחוז מימון, ככל שהמדרגה גבוהה יותר (אחוז מימון גבוה יותר), כך העלות יקרה יותר.
- ריבית בנק ישראל – במסלולים עם ריבית משתנה, ההחזר החודשי ישתנה ככל שריבית בנק ישראל תשתנה.
- מדד המחירים לצרכן – במסלולים עם הצמדה, ההחזר החודשי ישתנה ככל שמדד המחירים ישתנה (האינפלציה).
- תמהיל משכנתא – כל שינוי בתמהיל משכנתא, ישפיע מידית על גובה ההחזר.
ועכשיו אחרי שהסברנו באופן כללי על המשכנתא .
מה היא באמת המשכנתא שלי ?
המשכנתא שלי היא אישית וייחודית לכל לקוח ולכל נכס .
כי לא כל הלקוחות דומים מבחינת ההון עצמי , ההכנסות , ההוצאות , הרצונות , הצרכים , היכולות.
כי לא כל הנכסים דומים מבחינת הרישום טאבו , רישום ברשם המשכונות , רישום ברמי.
כי לא כל הנכסים דומים מבחינת השטח באותו גודל , צורה , כמות חדרים , מעלית , מרפסת , חניה , חצר וכו' ….
לכן כל לקוח ולקוח הוא ייחודי וכל אחד יקבל יחס אישי ופרטי על מנת שיקבל את כל התמורה המגיעה לו במהלך התהליך של המשכנתא .