משכנתא היא הלוואה ארוכת שנים בדומה להלוואות רגילות שהן לשנים קצרות- כמו הלוואה על רכב או הלוואה לטובת בר המצווה של הילד שתיקחו מהבנק או מכל גורם מלווה אחר.
למה כל האנשים מפחדים מהמילה " משכנתא "?
כי הידע של הציבור הרחב מאוד קצר וכאן אתן הסבר פשוט.
כי המשמעות שלה התחייבות לבנק לתשלום חודש למשך שנים ארוכות כ 30 שנה .
כי זה גורם להרבה מאוד אנשים לפקפק אם לקנות או עדיף לשכור .
למה לא לפחד ממנה מסיבה אחת פשוטה – * יציבות כלכלית יציבות נפשית *.
איך מתמודדים עם המשכנתא ?
משכנתא בהגדרה שלה היא הלוואה שמטרתה העיקרית רכישת נכס ( קרקע , דירה , בית , משרד , חנות ) כאשר הבטוחה למשכנתא הוא הנכס עצמו – שמשועבד לטובת ההלוואה .
כאשר קונים נכס – לרובנו אין את הסכום המלא לקניית הנכס וגם אם יש לפעמים רוצים למנף את הכסף כמה שאפשר במקסימום , ולכן אנחנו זקוקים למשכנתא .
המשכנתא שונה מהלוואה " רגילה " במספר דברים :
1.משכנתא לרוב היא הלוואה בסכומים גבוהים יותר משאר ההלוואות.
אתם מלווים מאות אלפי שקלים או אפילו מיליוני שקלים.
2. משכנתא בדרך כלל היא הלוואה ארוכת שנים. אם שאר ההלוואות ניתנות לתקופה של עד 3, 5 , 7 או לפעמים 10 שנים, כשלוקחים משכנתא לרוב היא מוגדרת למשך של 15, 20 ועד 30 שנה לכל הפחות .
3. בהלוואת משכנתא הריביות נמוכות יחסת לשאר ההלוואות (ברוב המקרים לפחות).
הסיבה – היא שיש ערבון חזק מאוד להלוואה – הנכס עצמו.
במידה ואתם לא עומדים בהחזרי המשכנתא , הבנק ימכור את הנכס ויחזיר לעצמו את הכסף ע"י מכירת הכנס במטרה להחזיר את ההשקעה .
4. כדי לקחת משכנתא דבר ראשון צריך הון עצמי ראשוני של 25% מהסכום לפחות מערך הדירה שאתם מתכננים לקנות אחרת הבנק לא יאשר את המשכנתא
ברוב ההלוואות האחרות הכסף ניתן לכם גם בלי שתראו הון עצמי למען מטרת ההלוואה , או לפחות – זה לא תנאי לאישור ההלוואה.
5. יש להראות לבנק יכולת החזר ויציבות תעסוקתי אם לא לפחות רצף תעסוקתי .
יש להראות לבנק יכולת להחזיר 33% מסה"כ ההכנסות נטו לאחר כל הניקויים (הלוואות , מזונות וכו' ).
עבור כל משק הבית (רווק שעובד בצורה כלכלית באופן מחושב של הכנסות מול הוצאות .מצטבר מול ההחזר החודשי המקסימלי). לדוגמא אם הוא מרוויח חודשית 10,000 שקל בחודש ושוכר דירה בסכום של כ3300 והוא מצליח להתנהל כלכלית כנראה שתאושר לו משכנתא על החזר דומה .
אבל , אם בדוגמא שלנו הרווק לא הצליח לעמוד התשלומים של השכירות וחזרו לו צ'קים ותשלומים כאלה ואחרים כנראה שלא תאושר לו משכנתא .
6. במשכנתא לעומת הלוואה רגילה יש מספר מסלולים עם ריביות שונות .
עד כאן הבדלים בין הלוואה רגילה למשכנתא .
מה המשמעות ריבית ?
כל הלוואה שלוקחים מגורם מלווה נותן את הכסף בידיעה שהוא מקבל אותו בחזרה עם תוספת , ולתוספת הזו קוראים ריבית .
תמיד בסוף חיי ההלוואה תמיד תחזיר יותר כסף למלווה מאשר כמה לווית .
על הריביות אנחנו יכולים לבקש להוריד בזמן בקשת המשכנתא או הבנק יכול לעלות בהתאם ליכולות המיקוח שלכם מול הבנק בגלל מצבכם הכלכלי-הפיננסי .
משכנתא יכולה להיות מסלול אחד אבל יכולה להתחלק למספר מסלולים שונים – כאשר כל מסלול הוא חלק מסה"כ המשכנתא ולכל מסלול יש את הריבית שלו .
בניית המסלולים בתוך המשכנתא חייבת להיות מתואמת באופן אישי למצב המשפחתי , להכנסות שלכם , במבט וראייה לעתיד ( נכס להשקעה , נכס למגורים ).
מושגי יסוד שחייבים להכיר !
במהלך פגישה בבנק יעלו מושגים שחשוב שכל אחד ואחת ידעו , בשביל לא להיות מבולבלים וחסרי אונים עם מילים ותוכן לא מוכר .
- קרן המשכנתא – זה הסכום עליו לקחתם את המשכנתא .
- ריבית – החלק העודף שמשלמים בהחזר החודשי שהבנק מרווח על המשכנתא שנתן.
- גרייס חלקי – משכנתא שבה משלמים רק את הריביות עד סיום תקופה של הגרייס ואז המשכנתא מתחילים לשלם גם את הקרן זה טוב למי שמשכיר דירה וממתין לדירה עד שתהיה בנויה .
- גרייס מלא – משכנתא שבה לא משלמים כלום תקופה מסוימת שנקבע בעת לקיחת המשכנתא .. ולאחר מכן מתחילים לשלם את הקרן והריבית ביחד עם הצבירה של אותה תקופה – זה טוב למי שרוצה לקנות דירה חדשה כעת, אבל לדחות את תחילת התשלומים, בעיקר במצב שבו יש ברשותו דירה ישנה עם משכנתא שעדיין לא נמכרה וייקח מספר חודשים עד שהיא תימכר והוא יקבל את כספו.
- בלון – זו היא הלוואה שבה מקבלים את הכסף עכשיו , וצריך להחזיר את כל כולו (קרן והריבית) בבת אחת בעתיד – כאשר הבלון "מתפוצץ" בעת התאריך המצוין. זה טוב כדי לגשר על תקופות בעיתיות, כמו לדוגמא בעת רכישת נכס מקבלן שרוצה את כספו כעת, אבל אתם תכנסו לדירה ותרצו שהמשכנתא תתחיל עם הכניסה כשהדירה תהיה מוכנה. כדי לגשר על הפער בזמן אפשר לקחת הלוואת בלון לאורך התקופה הבעייתית.
- הון עצמי – הוא החלק ממחיר הדירה שאתם צריכם לשלם בשביל שתוכלו לקבל משכנתא . אתם זקוקים לפחות 25% מערך הדירה כדי שתאושר לכם משכנתא.
- אחוז מימון – הוא האחוז שאותו הבנק כמשכנתא ומשלים על ידו את ההון העצמי שלכם. אם אתם קונים דירה שעולה 1,200,000 ₪ , ההון העצמי שלכם הוא 300,000 ₪ , והבנק נותן לכם משכנתא של 900,000 ₪ , הבנק מממן לכם את הדירה באחוז מימון של 75% – 60% הם ההון העצמי שלכם.
- לוח שפיצר – מסמך שנותן נתונים של תשלומים מתחילת המשכנתא ועד סופה לפי הריביות שנתנו במשכנתא באופן משוער עד לתאריך סיום המשכנתא .
- פירעון מוקדם– נקודת זמן שבה הלווה מבקש לפרוע את המשכנתא לפני התאריך הסופי .
- עמלת פירעון מוקדם & קנס פירעון מוקדם – סכום של כסף שאותו תצטרכו לשלום בעת פירעון מוקדם על ההפסד שהבנק מקבל בגלל פירעון מוקדם .
- אישור עקרוני – אישור שבאופן עקרוני הבנק מאשר את קבלת המשכנתא בתנאי שכל הנתונים שניתנו לבנק תקינים , האישור ניתן עד שהבנק יסיים את הבדיקות שהוא מבצע על הלווה (יכולת החזר ) , ועל הנכס(שמאות – שווי נכס ) . האישור תקף ל24 ימים .
- אישור סופי – אישור שהבנק מאשר את המשכנתא ואת התמהיל הרצוי . ממתי שקיבלנו את האישור וחתמנו עליו הכסף יגיע לאחר זמן קצר .
- ביטוח חיים & ביטוח מבנה – ביטוח שחובה לעשות שקונים דירה ולוקחים משכנתא . מטרת הביטוח מבנה במקרה והנכס ניזוק הביטוח יכסה את הנזק .מטרת ביטוח חיים הבנק רוצה לבטח את עצמו במקרה ולא תהיו בין החיים לפני שתסיימו לשלם את המשכנתא אז הביטוח ישלם במקומם .
- כושר החזר – היכולות שיש לכם לעמוד בתשלומי ההלוואה החודשיים, החזרי ההלוואה. ככל שהחזרי המשכנתא קטנים יותר וההכנסות נטו שלכם גדולות יותר, ככה כושר ההחזר שלכם יהיה גדול יותר. הסיכוי שלא תעמדו בהחזרים החודשיים קטן.
- מס רכישה – מס שאתם משלמים בנוסף ומעבר למחיר הדירה עצמה, שמגיע לידי המדינה דרך משרד האוצר. במקרים מסויימים וברכישות דירה מסויימות, תצטרכו לשלם למדינה מס על כך שקניתם דירה.
- הערת אזהרה– זהו רישום ציבורי שהדירה נמכרה והמוכר והקונה חתמו על הסכם, עד שרישום הבעלים של הדירה יהיה סופי. זה נקרא "הערת אזהרה" מאחר והוא נועד למנוע הונאה – הבעלים של הדירה הוא עדיין הבעלים הישן, אבל תהליך המכירה כבר התחיל. כדי שהדירה לא תמכר על ידי המוכר לשני אנשים שונים נפרדים ובכך הוא ירמה אותם (לפחות אחד מהם), נרשמת בטאבו הערת אזהרה שמזהירה – תהליך מכירה עבור הדירה הזו נמצא בפעילות.
- דמי פתיחת תיק – כסף אותו הבנק מבקש כדי להתחיל לטפל במשכנתא המאושרת שלכם בפועל. בדרך כלל ניתן לבקש הנחה משמעותית בדמי פתיחת התיק כפי שהם רשומים במחירון מול הבנק.