למה כדאי לקרוא את המדריך?
במסגרת הליווי יצא לי לפגוש מספר משפחות שלקחו משכנתא, המכנה המשותף ביניהם היה שכולם לקחו את המשכנתא ללא ליווי מקצועי .
כאשר במשכנתאות של אותם משפחות הייתה תוצאה דומה של עלויות גבוהות מאוד במשכנתא שמסתכמת בהפרשים שיכולים להגיע למאות אלפי שקלים.
כולם צריכים לזכור שהפקידים בבנקים נחמדים באשר הם , הם עובדים עבור הבנקים ומחויבים לתוצאות וליעדים של הבנקים.
המדריך בא לתת לכם רקע כללי לגבי מושגי יסוד וכן מהם הפרמטרים החשובים ביותר שאליהם הכי חשוב להתייחס כאשר לוקחים משכנתא.
מוכנים? אז מתחילים .
6 הפרמטרים החשובים כאשר לוקחים משכנתא – משכנתא לא בכל מחיר
- הגדרת מסגרת התקציב – פגישת אפיון כלכלי
בראש ובראשונה צריך להגדיר מה היכולת שלכם להתחייב.
כאשר על דירה ראשונה נדרש להעמיד 25% הון עצמי או למשפרי דיור נדרש הון עצמי של 30% ולדירה שניה שמיועדת להשקעה 50%.
הבנו שיש לנו את ההון עצמי הדרוש לעסקה צריך לוודא שאנחנו עומדים בכושר החזר החודשי המתאים עפ"י דרישות הבנקים , 40%-33% סה"כ ההכנסות נטו של מבקש המשכנתא בניכוי התחייבויות שקיימות מעל 18 חודשים .
לדוגמא : אם הכנסה של בני הזוג 15,000 ₪, הבנק יאשר להם החזר מקסימלי של גג 6,000 ₪ באישור חריג.
בהתאם לנתונים הנ"ל ניתן לקבל משכנתא של 1,300,000₪ בלבד.
בנוסף יש לקחת בחשבון הוצאות נוספות חוץ מהמשכנתא בזמן תהליך רכישת הנכס כגון : מס רכישה , תיווך , עו"ד , שיפוצים , אגרות וכו' …
הבנק קובע את גובה הריביות בהתאם לביטחונות ולאחוזי מימון של העסקה .
כאשר ההכנסות גבוהות יותר והמצב התעסוקתי יציב יותר של מבקש המשכנתא כך הריביות יהיו טובות יותר .
אחוזי המימון מתחלקים ל3 רמות סיכון :
עד 45% – יחס מימון נמוך .
60%-45% – יחס מימון בינוני .
75%-60% – יחס מימון גבוה .
2. אישור עקרוני
לפני שחותמים על חוזה לרכישת דירה רצוי לקבל קודם כל אישור עקרוני מהבנק שמשמעותו עפ"י הנתונים שנמסרו לבנק (מצב תעסוקתי , הכנסות נטו) הבנק יהיה מוכן לתת את המשכנתא המבוקשת לפי הסכום המבוקש .
חשוב לדעת כי הבנק אינו חייב לתת את המשכנתא וישנם לא מעט מסורבי משכנתא בעקבות התנהלות כלכלית בעייתית .
אם מתכננים לקחת בזמן הקרוב חשוב לשמור על רציפות תעסוקתית במקום העבודה .
לא לקחת הלוואות או התחייבויות מיותרות , לנהל מסגרת עובר ושב בצורה תקינה ללא חריגה מהמסגרת ואף רצוי לא להיות במינוס .
ניתן להתחיל את תהליך המשכנתא לפני או אחרי חתימת החוזה (עדיף לפני חתימת החוזה).
הבנקים מערימים קשיים על מתן משכנתא לנכסים המוגדרים בעייתיים כמו: מבנה מסוכן , מבנה לפני תמ"א 38 , בנייה ללא ליווי בנקאי , אין
זיהוי חד ערכי לדירה בטאבו וכו' …)
רצוי ואף מומלץ להתייעץ עם יועץ משכנתאות ועורך דין במקרים אילו .
3. תמהיל המשכנתא
תמהיל המשכנתא זהו המרכיב החשוב ביותר ובעל ההשפעה הגדולה ביותר על העלות הכוללת של המשכנתא שלכם .
התמהיל נבנה ע"י תרכיב של מספר מסלולים שונים (איזה מסלול , מה הסכום , כמה זמן כל מסלול) בהתחשב בפרופיל הפיננסי של הלקוח ובתמונת מצב מאקרו כלכלי במבט לעתיד .
ההחלטה איזה מסלול לבחור, לאיזו תקופה לפרוס אותו תשפיע על העלות המשכנתא כולה .
תמהיל אופטימלי מחייב תכנון מדויק ע"פ צרכי הלקוח.
יועץ בעל רקע בתחום המשכנתאות ובתחום הכלכלי ידע לבנות את
התמהיל האופטימלי עבורכם וע"י כך לחסוך לכם מאות ואלפי שקלים מעלות הכוללת של המשכנתא .
הבנק כמעט תמיד יציע לכם 3 תמהילים קבועים .
הראשון : "תמהיל השלישים" –
3/1 קבועה צמודה, 3/1 משתנה צמודה, 3/1 פריים תמהיל.
זה מצוין לבנק וברוב המקרים גרוע מאוד עבורכם – יקר ומסוכן .
השני : " תמהיל חצאים " –
2/1 קבועה לא צמודה , 2/1 פריים.
ברוב המקרים זה תמהיל שהיציבות בו גדולה אבל היא גם גורמת לשאר המסלולים להיות בריבית גבוה יותר בנוסף אם ירצו לפרוע בעתיד יתכן
קנס על פירעון מוקדם ולכן לא מתאים למשקיעים .
השלישי: " תמהיל ריבית קבועה " – כל התמהיל 100% ריבית קבועה לא צמודה , תמהיל הכי יציב ומתאים אך ורק למי שלא מתכנן למכור
משכנתא יעילה וחסכונית תגלם החזר חודשי של לפחות 550₪ על כל 100,000₪.
4. ריביות ומסלולים
המשכנתא שלנו מורכבת ממספר מסלולים שונים שכל מסלול יש ריבית שונה שהבנק מתמחר בהתאם לעלויות הגיוס שלו ותחזיות האינפלציה .
ריבית זה בעצם מחיר הכסף , המורכב מעלויות הגיוס , תחזית אינפלציה , ומרווח בנקאי .
5. מסלולים עיקריים
א. הפריים – ריבית הנקבעת ע"י בנק ישראל + מרווח בנקאי קבוע בשיעור של 1.5%, הריבית של בנק ישראל יכולה להשתנות 8 פעמים בשנה עפ"י החלטת הוועדה המוניטרית בבנק ישראל .
מסלול זה מועדף בשל הריבית הנמוכה יחסית , אינו צמוד למדד , ואינו נושא קנס פירעון מוקדם .
ניתן לקחת עד 2/3 מסכום המשכנתא במסלול זה .
ב. קבועה לא צמודה (קל"צ) – הריבית קבוע לאורך כל חיי המשכנתא ואינה צמודה למדד , מסלול זה מחזק את יציבות המשכנתא אולם הריבית גבוה יותר, במקרה של פירעון מוקדם יכול להיות קנס של פירעון מוקדם .
ג. קבועה צמודה (ק"צ) – הריבית קבועה לאורך כל חיי המשכנתא אולם צמודה למדד המחירים לצרכן, במקרה של פירעון מוקדם יכול להיות קנס של פירעון מוקדם .
ד . משתנה צמודה (מ"צ) – הריבית משתנה לאורך חיי המשכנתא תלוי לפי סוג במסלול שנקבע (שנתיים / חמש / שבע – שנים) וצמודה למדד המחירים לצרכן .
מסלול זה נחשב לייקר מבין שלל המסלולים .
במקרה של פירעון מוקדם קיים קנס מופחת אם בכלל .
ה. משתנה לא צמודה (מל"צ) – הריבית משתנה לאורך חיי המשכנתא תלוי לפי סוג במסלול שנקבע (שנתיים/חמש/שבע –שנים) .
אולם אין הצמדה למדד בדרך כלל הריביות במסלול זה יהיו גבוהות . במקרה של פירעון מוקדם קיים קנס מופחת אם בכלל .
6. הבנקים
חשוב לזכור , הפקידים בבנק שואפים למקסם את הרווח לבנק על חשבונכם , יש להם יעדים והם נמדדים מידי חודש על התפוקה שלהם .
לפני שניגשים לבנק יש לבצע תיכנון פיננסי מדויק עפ"י הצרכים שלכם ובהתאם לבנות תמהיל אופטימלי המניב את החיסכון המירבי עם סיכון מינימלי עבורכם .
עם התמהיל שנקבע ניגשים למכרז בין הבנקים שיתחרו עליכם , ויתנו את ההצעה הטובה ביותר שקיבלתם ושולחים שנית לשיפור לבנקים אחרים עד שאחד הבנקים מאשר שאינם יכולים לשפר יותר את ההצעה ולוקחים את הכי טובה מבין כולם .
האישור העקרוני שקיבלתם תקף ל24 יום בלבד .
אחרי שבחרתם את ההצעה הטובה ביותר עבורכם , יש לכם 24 ימים להשלים מסמכים בטחונות , שמאות ועוד עד לחתימות אם לא הספקתם תוקף ההצעה יפוג הריביות מן הסתם יעלו .
כי משכנתא לא לוקחים בכל מחיר
לסיכום :
במדריך ניסיתי לשקף לכם את העקרונות החשובים שיש לתת עליהם דגש שמתכננים לקחת משכנתא :תקציב , תמהיל , מסלולים + ריביות , מכרז בין הבנקים .
חשוב לתכנן ולהיערך מראש לקראת המהלך המשמעותי ביותר בחייה של המשפחה אשר משפיע לה על ההתנהלות הפיננסית שלה לשנים רבות .
אפשר לעשות את התהליך הנ"ל לבד האם יש לכם את הידע הזמן והכלים הנכונים .
השאלה היא מה המחיר שאתם מוכנים לשלם בעלות הכוללת של המשכנתא שלכם .
אז אם אתם בתהליך רכישת דירה ולקראת לקיחת משכנתא ואתם מעוניינים להיעזר באיש מקצוע שיחסוך לכם הרבה בירוקרטיה וזמן והמון המון כסף,
אני מזמין אתכם לשיחת ייעוץ ראשונה ללא עלות .
בנוסף תינתן הנחה של 10% לליווי מלא משלב התיכנון ועד החתימה על המשכנתא.
מאשר לכם שזו תהיה ההשקעה הכי טובה שאתם עושים בחיים שלכם שאתם עושים עם הכסף שלכם .
קחו אחריות על העתיד שלכם .
קחו אחריות על הכסף שלכם.